Avec plus d’un million de personnes qui dépasse les quatre-vingts ans et une augmentation de la population dépendante qui peut atteindre les cinq millions d’habitants, d’ici 2060 selon les estimations, le marché des seniors a de beaux jours devant lui.
Résidence pour de personnes dépendantes
L’établissement d’hébergement pour personnes âgées dépendantes (Ehpad) est une structure médicalisée où résident des personnes âgées de plus de soixante ans qui souffrent de pathologies liées à l’âge et à la perte d’autonomie. Ce type d’hébergement cible la population du quatrième âge qui n’a pas d’autre choix que de quitter le domicile pour entrer dans un établissement spécialisé. Par ailleurs, les Ephad sont agréés par les Agences régionales de santé (ARS). Un décret a déterminé la norme lSO des Ehpad en 2001, reposant sur trois axes dont la qualité intrinsèque du bâtiment, la qualité de l’exploitant et la formation du personnel. Ces établissements font alors l’objet de contrôle tous les trois à cinq ans. S’il est mature, le marché a lui aussi évolué, car les pathologies ont changé. En effet, au début, les grabataires ne représentaient que vingt pour cent des résidents et de nos jours les valides ne dépassent pas les trois pour cent. Ce nouveau profil de clientèle implique des réorganisations au sein des établissements.
Côté fisc
Ce qui crée l’effet de pénurie, c’est que l’ouverture d’un Ephad reste contingentée et tributaire d’autorisations administratives complexes, notamment des Ddass (directions départementales des affaires sanitaires et sociales). Le marché est, en outre, encadré par les pouvoirs publics à travers un numerus clausus et une convention tripartite entre le Conseil départemental, l’Agence régionale de santé et le gestionnaire préalable à l’ouverture d’un Ehpad.
Des revenus réguliers
Un investisseur est assuré d’obtenir un revenu régulier dans un Ehpad. Le ticket d’entrée se situe environ entre 80 000 et 100 000 euros hors taxe en fonction des régions, pour une chambre dont la superficie varie souvent entre 20 et 25 mètres carrés. Louée meublée à une personne âgée dépendante, la chambre est confiée par bail à un exploitant pour une durée qui varie de neuf à douze ans.
L’investisseur se trouve ainsi placé sous le régime LMP (Location Meublée Professionnelle) ou LMNP (Location Meublée Non Professionnelle) avec les avantages liés à ces deux statuts. La rentabilité d’un investissement Ehpad est généralement plus élevée que celle des investissements locatifs traditionnels après déduction des frais de gestion, d’entretien et de l’ensemble des charges dites locatives.
Par ailleurs, la rentabilité procurée par un bon bail commercial permet à l’investisseur d’économiser un nombre de charges liées à l’exploitation de son investissement et endossées par le gestionnaire. Cette rentabilité est alors bien supérieure à des rentabilités immobilières classiques. Enfin, grâce à l’effet de levier lié au crédit, l’investissement en Ehpad permet à l’investisseur d’obtenir un rendement interne intéressant.
